St. Paul hace que su desastrosa ley de control de alquileres sea un poco menos mala


La ley de control de alquileres más dura del país se ha vuelto menos estricta después de que el consejo de la ciudad de St. Paul, Minnesota, aprobara una serie de reformas moderadoras a una ordenanza aprobada por los votantes que inicialmente limitaba los aumentos de alquileres al 3 por ciento, sin condiciones ni peros. .

La severidad del tope de alquiler de St. Paul hizo que las nuevas solicitudes de permisos de construcción se desplomaran y los desarrolladores congelaran los proyectos de vivienda en curso, por un total de miles de unidades, ya que sus socios financieros se fueron de la ciudad. Los propietarios aumentaron los alquileres en previsión del próximo tope del 3 por ciento o comenzaron a agregar tarifas separadas para los servicios públicos y la recolección de basura.

Las nuevas enmiendas aprobadas el miércoles tienen la intención de persuadir a los desarrolladores de que regresen a St. Paul al suavizar ese límite del 3 por ciento en los aumentos de alquiler, al mismo tiempo que toman medidas enérgicas contra la capacidad de los propietarios para evadir la ley.

Exime a los edificios de menos de 20 años del control de alquileres. Los propietarios ahora también pueden aumentar los alquileres en un 8 por ciento más la inflación después de que un inquilino se mude o sea desalojado por “causa justa”, como pagos atrasados ​​​​repetidos o daños a la unidad. Los propietarios que presenten una solicitud ante la ciudad también pueden aumentar los alquileres en un 3 por ciento más la inflación de los inquilinos existentes.

Desde mayo, la ciudad ha permitido que los propietarios soliciten exenciones al tope de alquiler del 3 por ciento, y ha dado luz verde automáticamente a aumentos de alquiler de hasta el 8 por ciento.

Pero los proveedores de vivienda se quejaron de que el proceso era engorroso y les exigieron que proporcionaran documentación extensa de sus gastos para justificar los aumentos de alquiler nominales. Los propietarios de dos edificios de apartamentos de St. Paul presentaron una demanda alegando que el proceso de exención era arbitrario e inconstitucional.

Los legisladores estatales republicanos habían impulsado un proyecto de ley que habría anulado la ordenanza de St. Paul, pero ese esfuerzo fracasó.

Las actualizaciones del miércoles pretenden aclarar y simplificar el proceso de exención. Los cinco concejales de la ciudad que apoyaron los cambios argumentaron que lograron el equilibrio adecuado entre los intereses de los desarrolladores, los propietarios y los inquilinos.

La ordenanza aprobada el miércoles prohíbe a los propietarios cobrar a los inquilinos nuevos cargos por servicios públicos para evadir los límites de alquiler.

Pero los partidarios de la ordenanza original de estabilización de alquileres, que el 53 por ciento de los votantes aprobaron en noviembre de 2021, argumentaron que la política estaba siendo esencialmente destruida.

“No debemos sacrificar la equidad racial por el crecimiento”, dijo la concejal Mitra Jalali, una de los dos concejales que se oponen a las enmiendas, en la audiencia del miércoles.

Si bien fueron necesarios algunos ajustes para la estabilización de alquileres, muchos de los cambios fueron “demasiado lejos al despojar a grandes grupos de inquilinos que represento de las protecciones de estabilización de alquileres”, dijo Jalali.

En total, los cambios aprobados el miércoles alinean el control de alquileres de St. Paul con las políticas de control de alquileres más moderadas a nivel estatal aprobadas recientemente en California y Oregón. Eso no hace que las reglas de la ciudad sean inofensivas.

Mientras el control de alquileres logre su propósito de detener los aumentos de alquileres que los propietarios cobrarían de otro modo, tendrá efectos secundarios dañinos. En los márgenes, será menos probable que los desarrolladores construyan nuevas viviendas, y será menos probable que los propietarios existentes alquilen unidades o mantengan las unidades que poseen.

El hecho de que las políticas de control de alquileres se incluyan típicamente con exenciones por inflación, desocupación y nueva construcción reconoce tácitamente que la política es dañina. Si el control de alquileres no suprimiera la oferta o desanimara el mantenimiento, estas exenciones no serían necesarias.

La ley de control de alquileres de St. Paul ya no es el desastre que alguna vez fue, pero no es una política óptima.